儿童游乐区、健身跑步机、阅读书吧、会客沙发区......有的项目甚至还搞起了艺术展览、私宴厅、高尔夫球室。
现在：地砖/木地板、精装吊顶、中央空调、新风系统，有的还装了地暖，规格直追精装房。
现在：物业统一管理，定期组织读书会、瑜伽课、亲子活动，把架空层当成社区客厅来运营。
保利西海岸在2017年新房售价也曾达到过1.3万+/㎡，与现今龙湖观翠单价相近，但龙湖观翠架空层相比保利西海岸进化到什么水平？——几乎肉眼可见的差距！
地下大堂的面积越来越大，前厅的吊顶越来越讲究，有的项目还做了地下会所、休息区。
现在车位可能是车位+前厅+大堂的一整套系统，开车回家的仪式感都不一样了。
建发央著作为长沙曾经的品质楼盘，2018-2020年售价达一万七八；招商序作为当前在售新房的单价在一万五左右，与建发央著相比，招商序的车库品质感及空间感有了长足进步，车库前厅和大堂变得更大了，装修品质更好了。
────────────────────────────────────────
我们统计了长沙28个在售/近期即将开盘的新房项目，把架空层、会所、地库的规划指标全部扒了一遍——详细数据列表可见文章末尾。
前者反映的是开发商的投入意愿及“投入相对成本”，后者反映的是业主能实际享受的空间大小。
架空层占比超过4%。面积3,304㎡，户均5.7㎡。虽然是刚需刚改项目，但架空层做得相当舍得。
面积7,892㎡，户均10㎡。这个项目很有意思——既是架空层占比最高的之一，户均面积也是最高的。相当于每户业主可以分到整整10平米的架空层空间。
面积4,321㎡，户均5.5㎡。作为介入长沙时间尚不长的本土房企，真的非常舍得，况且项目还有非常豪华的会所。
- 中欣澜庭序：架空层面积0㎡。但是开发商在小区内设置了3个主题式下沉庭院，弥补了架空层的空缺。
- 中铁建花语江南：架空层面积1,672㎡，户均只有0.8㎡。占住宅建筑面积的比例只有0.63%。奈何该项目配套长郡外国语南校区的学位，属于一类名初学区房，基于学区优势，开发商节约了架空层方面的成本。
假设一个项目总住宅面积10万㎡，架空层占比从4%降到0%，就能少建4,000㎡的架空层。
4,000㎡是什么概念？相当于一个中型商业健身房的大小。恒温泳池、健身房、棋牌室、书吧......功能可以做得非常齐全。
两个项目都是2,500㎡。但有意思的是，它们的定位完全不同：中欣澜庭序是品质刚需项目，单价1万；邦泰观宸是品质改善项目，单价1.9万。
3,000㎡的会所+4300㎡的架空层，配上1.5万的单价，这个配置相当能打。
这个比例非常惊人。在邦泰观宸，每100㎡的住宅面积，就配套了近5㎡的会所。换算成户均：每户业主可以分到7.5㎡的会所空间。
单价1万，品质刚需+学区项目。刚需盘做4%+的会所占比，这个投入力度相当大。
这8个项目是：中建博萃府、招商揽阅、中建天序1958、京盛和府上瑞府、卓越朗宋、中铁建花语江南、招商璀璨学府、绿城悦海棠。
这些项目部分是刚需定位，单价较低，开发商基于利润不舍得投入；部分是学区房，开发商觉得项目有学区优势，不愿意投入。
会所是个奢侈品——硬件投入大（单方6000-10000元/㎡），后期运营大概率还要年年亏损（恒温泳池每年预计亏20万起步）。
单价1.6万，品质改善项目。你没看错，一个1.6万的项目，公共空间配置比肩2.8万的豪宅。架空层户均10㎡（全长沙最高），会所户均1.3㎡，合计11.2㎡——这个成绩放在整个长沙都是顶级的。
单价1.5万，品质改善项目。架空层户均5.5㎡ + 会所户均3.8㎡ = 9.3㎡，非常均衡的配置。
当然，中铁建花语江南及卓越朗宋配套的都是顶级学区房——分别是长郡外国语南校区及青竹湖湘一本部扩建校区。不过中建天序1958就有点说不过去了。
有的开发商把公区配套当成核心竞争力来打造；有的有的开发商把公区配套当成能省则省的成本项。
你没看错，50㎡。这个项目的地库不只是一个停车场，而是一个完整的地下会所系统。包含了地下大堂、地下前厅、中央车站......。
中铁建花语江南是顶级学区房，招商璀璨学府及京盛和府上瑞府均价低于1万——省成本。
地库投入差多少钱？同样1000个车位，单车位面积多5㎡，地库总面积多了5,000㎡。
鑫远紫樾府：架空层占比4.17%，会所占比0.53%，合计户均11.2㎡。
────────────────────────────────────────
架空层成本：单方建设成本（含建安、硬装、软装）2,500-3,500元/㎡
会所成本：单方建设成本（含恒温泳池、健身房等标准功能）6,000-10,000元/㎡
假设一个项目：架空层面积2,000㎡，会所面积1,500㎡，地库单车位面积40㎡（800个车位）
好的架空层：儿童游乐区、健身区、书吧、羽毛球场地、瑜伽室......有实际使用功能。
小型社区（500户以下）：运营成本太高，玩不转，没有会所也很正常，除非是市中心的高价豪宅项目。
中型社区（500-1000户）：会所面积800-1,500㎡比较合理，至少能覆盖恒温泳池+健身房。
大型社区（1000户以上）：会所面积理应可以做到1,500-3,000㎡，规模效应更明显。
架空层好不好玩、会所能不能用、地库停车方不方便，这些看不见的体验才是你每天都在经历的。
规划指标不是冷冰冰的数字，它背后是开发商的真金白银投入，也是你未来生活的真实品质。
────────────────────────────────────────
1. 以上数据来源于项目规划指标及网络公开信息或调研数据，部分项目为预计价格