曾经只容纳白领与会议室的商务楼宇，如今正打开大门，迎接来自四面八方的旅人与创客。商务楼宇改酒店，这个过去难以想象的操作，在政策创新与市场力量的双重驱动下，正成为开运体育股份有限公司上海城市更新的一道新风景。
自上海去年出台《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》，明确支持老写字楼可以改造为租赁住房、酒店等业态后，相当于为商务楼改造为酒店开了政策口子。记者近期采访两组率先行动的改造案例后发现，市场对于这一政策变化的积极性较高。
近年来，上海境内外游客激增、演唱会等文化产业火爆，酒店成为市场普遍认可的回报率稳定的投资领域，但市面上优质地段可作为酒店的空间供给又比较有限。于是，在政策鼓励下，商务楼的业主与酒店的经营方很快走到了一起。而在陆家嘴，因商务楼规模体量大，且地段上符合酒店行业需求，成了这一场“双向奔赴”的见证者。
近期，陆家嘴个别商务楼正在装修改造为酒店。这一现象是政策指引和市场需求共同促成的。
上海银行大厦落成于2007年，东南方向正对陆家嘴“三件套”与中央绿地，一度是不少企业落子陆家嘴的不二之选。如今的它，正在经历一场“华丽转身”——大厦的部分楼层将接受酒店改造，预计今年底正式对外营业。
不远处，陆家嘴滨江中心S3栋也迎来了自己的新身份。这栋距离黄浦江仅80米的独栋办公楼，已整体租赁给朗廷酒店集团，租赁周期15年。
“前两年，我们已经在关注陆家嘴滨江中心这一项目了，只不过一直在等待政策窗口。”毅风品牌中国区首席执行官张晓晴说。
作为朗廷集团旗下全新的精选服务品牌，毅风从2023年起就在全国范围内寻找合适的空间，目标非常明确——要在城市核心地段安营扎寨。
因其他地区政策先行，在杭州、武汉、南京，他们前期已经落地了项目。其中，杭州的项目就位于钱江新城CBD的一栋高档写字楼里。
“相比之下，国内四个超一线城市，政策相对都更审慎稳健。特别是上海作为全国最核心的一线城市，商办市场体量大、能级高，每次政策调整都会带来深远影响。”张晓晴说，“但我们很有耐心，因为上海是国内商业成熟度最高的城市，是兵家必争之地。”
2025年，市场终于等来新机会。上海出台的商务楼宇更新专项新规中，明确规定在主体结构不变、产证性质不变、土地用途兼容的前提下，允许存量商务楼宇兼容商业酒店性质。
“这相当于给我们吃了定心丸，现在改酒店是过渡，等写字楼市场回暖，还能变回原来的属性，空间用途还能灵活调整，给了业主很大的信心。”仲益控股副总裁汤晓丹说。她所在的仲益控股持有上海银行大厦等核心区写字楼，2025年看到政策后，仅用3个月就完成了市场调研，今年2月就敲定招引酒店品牌。
为了进一步促成政策落地，今年，浦东新区细化落地规则，依托“商办楼宇更新专项信息平台”，实行“一口受理”机制，相当于连接到规划、建设、消防、公安等多个涉及部门，市场主体过去要“多头跑”，现在流程大幅简化，压缩了审批周期。此外，浦东文旅、建交、市场监管等有关部门也多次开展政策解读和推介会，指导行业规范改造。“我们1月底上传资料，2月就完成了前期论证。”汤晓丹说。
目前毅风正在推进装修的陆家嘴滨江中心门店，是毅风在上海的旗舰店，前期已经明确了审批路径。“如果一切顺利的线个月内可以取得酒店用途施工许可证，那也意味着今年年底或明年年初可以营业。”张晓晴说。
在此次政策出台前，上海商务楼的功能几乎已经在原先的许可框架内开发到极致，但存量规模过大、去化周期变缓还是让不少业主承担了很大压力。
汤晓丹算了一笔账：“一个1万平方米的办公空间，原来要招十几家企业，频繁换租，管理成本很高。而改成酒店后，一个长期合同就解决了，稳定、省心。”虽然酒店租金比同地段办公租金低一些，但算上空置期损失、中介成本和招商精力，综合收益反而更有保障。
与此同时，当下商务客群对商务楼的客观需求也在发生转变。一位业内人士表示：“老的商务功能区内，酒店并不一定是标配。但是现在办公物业必须要酒店等协同配套功能，才能更好服务商旅客人，满足现代租客对丰富业态层次的追求。”
在汤晓丹看来，引入高品质酒店，能切实带动大楼的硬件和服务能级提升。“有了酒店配套，企业商务接待、会议安排都可以在楼内一站式解决。这对招商来说，成了一个很有吸引力的加分项。”
而对酒店行业来说，商务楼政策开放后，则一下就解决了困扰已久的“选址之苦”。张晓晴坦言，酒店要想运营得好，地段是核心要义。但是过去上海核心地段能够开设酒店的空间，几乎已经是“存量竞争”了。“地段好的酒店基本不会退租，新开发的商务项目里，开发商本来就很少规划酒店，留给我们的选择非常少。可以说，如果不是‘新政策’，陆家嘴滨江中心这样的地理位置我们是不可能‘拿下’的。”目前毅风“乘胜追击”，不仅在陆家嘴滨江，还在杨浦滨江、静安南京西路等区位锁定相应楼宇，计划逐步推进改造。
上海银行大厦酒店投资人吴荣嘉也表示：“我们一年里看了100多个项目才选中这一个。对面就是黄浦江，背靠陆家嘴‘三件套’，这种地段花多少钱都值。但如果放在以前，那肯定是想也不敢想。”
他判断，商务楼改造成为酒店，有望成为一个新的商业热点趋势，“而且模式会越来越成熟。核心商圈的写字楼是稀缺资源，现在存量盘活还只是开始。”
商务楼可以改酒店，但改起来容易吗？成本可控吗？仍有不少实际问题可能影响市场的判断。
张晓晴介绍，目前对商务楼宇的改造，核心难点体现在四个方面。一是动线规划存在差异。特别是在酒店只租赁其中几个楼面的情况下，如何严格分离办公人员和酒店住宿人员，这需要消防、电梯、机电等方面进行系统性统筹。
二是坪效设计的难点。酒店的经营在于房间的出租销售，而坪效主要看有限空间内可以排布的客房数量。然而办公建筑原始平面与酒店功能需求差异较大，户型普遍不太规整，这就导致商办改造酒店得房率更低，常规的酒店单房摊分面积60—65平方米，商办改造后单房摊分面积几乎要达到70—75平方米，单房多出约10平方米成本。
第三方面在于机电与空调系统的全面重构。办公楼内的空调一般都是日间运行，酒店却需要24小时运行，且每个房间独立温控，涉及的相关硬件都需要重新配置。
此外还有结构与隔音问题。酒店需要通过特殊工艺解决客房隔音问题，从而保障住客体验。
如果按照1平方米4000元的装修标准测算，由商务楼改造后的酒店，平均每个房间要比传统酒店增加4万元的成本。毅风陆家嘴滨江中心店设计了260间客房，意味着整体成本增加1000万元左右，“比找一个原本定位就是酒店的空间整体改造成本高约15%。”张晓晴说。
吴荣嘉也证实，租赁写字楼改造酒店，相比租赁一个新建酒店，改造花费要高不少。此外，一位业内人士透露，如果改造的是一座10年以上的老楼，意味着需要更换的设备更多，结构也需要进一步加固，还需要额外多花300万—400万元的成本。
不过，眼下看来，一些商务楼独特的优势足以让酒店行业为它买单。吴荣嘉说，办公楼的地段，特别是一些老楼的地段几乎是绝无仅有的，而且层高、视野、采光往往更好，这些都可以为酒店的品质加分，综合测算下来的成本可控。目前，项目测算回本周期约7年，基本符合行业内6—7年回本的普遍规律。
毅风陆家嘴滨江中心店因将作为旗舰店开业，标准较高，整体投入近1亿元，张晓晴判断，回本周期要更长一些。但公司内部仍信心十足，“我们算了一笔长远账：陆家嘴有稳定的金融商务客源，滨江有文旅、骑行、Citywalk的休闲客群，梅赛德斯-奔驰文化中心的演唱会和世博板块的活动还能带来溢出客流。这个地段的流量优势，足以支撑前期的改造成本。所以楼龄不是问题，改造技术层面问题也不大。”
此外，毅风还看中上海中高端精选服务酒店赛道的缺口。张晓晴认为，过去几年里，中国酒店消费市场发生的变化并非降级，而是分级，高端奢华酒店需求一定程度上出现疲软，但中高端精选服务酒店需求旺盛，成为核心增长赛道。“我们一方面希望抓住中产客群、文旅客群的消费热点，另一方面也计划通过运营骑行团、跑团等社群，利用酒店独特的区位，让自己成为链接周边写字楼、社区的核心节点。现在的酒店，光能提供房间是不够的。”
“我们未来两三年还将在以上海为中心的长三角进行核心布局，在上海的目标是开设五六家毅风，约占全国的四分之一。”张晓晴说。
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